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The difficulties professionals face when looking for housing upon their arrival in Luxembourg weigh heavily on the country’s attractiveness. In this context, coliving is emerging as a genuine alternative to the existing offer and one of the most concrete answers to the shortage of accommodation solutions. This innovative housing model also facilitates the long-term installation and integration of newcomers. However, clarifying its legal framework remains essential to support its development.

The LuxReal members gathered on 13 November in the A&O Shearman auditorium for a conference on the theme “Housing, Connecting, Retaining – Coliving as a Competitiveness Strategy.”

As introduced by Martine Gerber-Lemaire, Partner at Dentons, event sponsor and member of LuxReal’s board, the idea was to discuss “a new approach to housing that responds to HR challenges while addressing the structural housing shortage, particularly for those looking to move to Luxembourg to pursue their careers.”

Coliving should be seen as a hybrid offer between traditional housing and hospitality. It consists of a set of private units built around shared common spaces, available for stays ranging from a few days to several months. Coliving is characterised by the integration of multiple services—ranging from Wi-Fi to cleaning, and even gym access—managed by specialised operators who handle tenant reception and follow-up to ensure an optimal experience.

A need for legal clarification

Hybrid in nature—between short-term lodging and long-term rental—coliving currently has no specific legal status in Luxembourg, as explained by Elisabeth Lauwerier (Dentons) and Julie Kofler (A&O Shearman).

“As a result, it can be complex to assess in several respects. Should the building be classified as residential, mixed-use, or as a hospitality establishment? How should its urban planning integration be approached based on what local PAGs allow?, asks Elisabeth Lauwerier. How should contractual relationships be defined between owners and coliving operators—somewhere between commercial lease and management agreement—and between operators and occupants? Questions also arise regarding the need for a business permit, since the offer may be considered a commercial activity.”

… and tax considerations

This lack of a clear framework also requires caution regarding tax implications. “With regard to VAT, traditional rental is generally exempt, continues Julie Kofler. However, coliving involves significant services that may transform the nature of the supply. Clarification from the Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA is therefore necessary.”

The absence of a clear legal framework is seen as a major obstacle to the development of the offer—a view unanimously shared by the conference’s panel.

A solution appreciated by employers

And yet, this form of accommodation could substantially alleviate the housing difficulties faced by many newcomers in Luxembourg.

A&O Shearman, for example, has been one of the first employers in the country to offer a coliving solution to its new hires.

“Talent we recruited from abroad sometimes paid very high prices for deplorable living conditions,” explains Magali Maillot, HR Director at A&O Shearman. “Aware of this challenge, we acquired a three-bedroom apartment to accommodate new colleagues as availability allowed. It’s greatly appreciated—both for recruitment purposes and for our new employees. But we also realise it’s not enough.”

Coliving can also ease integration by fostering social connections through high-quality shared experiences. Nicolas Legay, co-founder and CEO of Many Many, a Luxembourg-based coliving operator managing 500 “keys” (private units), explains: “For us, the ideal size of a coliving unit mirrors a family home, with a few bedrooms to ensure comfort and encourage exchanges.”

In his view, the priority is to replicate this model as much as possible in strategic locations across Luxembourg—close to economic hubs and public transport.

A driver of attractiveness

“The development of coliving, in a country where housing prices are not competitive for newcomers, represents an essential lever of attractiveness,” states Arnaud Regout, Chief Investment Officer at BPI Real Estate and Managing Director of BPI Luxembourg.

In Differdange, the Gravity project led by the developer includes 125 coliving units. “If we want to rebalance the market and allow people from abroad to live in Luxembourg, expanding this approach is essential,” continues Arnaud Regout. “With adequate development and a clear regulatory framework, coliving could support the rapid creation of a significant number of accommodation units in a market critically lacking them. In today’s context, however, without the necessary clarifications, convincing investors remains challenging.”

As highlighted during the panel, the government would arguably have “more interest in subsidising coliving —and housing access more broadly— than cars.”

Simplifying the framework to expand the offer

Operators like Many Many, with five years of experience, have learned to navigate current regulatory constraints. “In Luxembourg City, discussions with authorities have become smoother, but in many other municipalities, it remains difficult. Simplifying the framework is essential—not only to support market development but also to help employers address their attractiveness challenges,” explains Nicolas Legay.

The operator remains confident and aims for the country to reach 4,000 keys by 2028, benefiting a highly diverse population. “Our clients range from 25 to 60 years old,” he notes. “Coliving meets a wide variety of needs—from young professionals settling in Luxembourg to expatriates staying for a few months, or researchers in town for a specific project.”

As coliving develops, Luxembourg’s overall attractiveness stands to be strengthened.

French Version

Les difficultés à trouver un logement que rencontrent les professionnels arrivant au Luxembourg pèsent lourdement sur l’attractivité du pays. Face à ces enjeux, le coliving apparaît comme une véritable alternative à l’offre existante et l’une des réponses les plus concrètes au manque de solutions d’hébergement. Ce mode d’habitat innovant facilite par ailleurs l’installation et l’intégration durable des nouveaux arrivants. Pour soutenir son développement, il reste toutefois indispensable de clarifier le cadre juridique qui lui est associé.

C’est au sein de l’auditorium de A&O Shearman que les membres de LuxReal s’étaient donné rendez-vous le 13 novembre dernier à l’occasion d’une conférence autour du thème « Loger, connecter, fidéliser – Coliving, une stratégie de compétitivité ».

Comme l’a introduit Martine Gerber-Lemaire, associée du cabinet Dentons, partenaire de cette soirée et membre du board de LuxReal, il s’agissait d’évoquer « une nouvelle approche du logement, répondant à la fois à des enjeux RH et pouvant constituer une solution au manque structurel de logements, notamment pour celles et ceux qui désirent rejoindre le Luxembourg pour y poursuivre leur carrière ».

Le coliving doit être considéré comme une offre à la croisée du logement et de l’hôtellerie. L’offre se présente comme un ensemble d’espaces privatifs articulés autour d’un espace commun, dont on peut profiter pour des séjours plus ou moins longs : de quelques jours à plusieurs mois. Le coliving se distingue par l’ensemble de services intégrés à l’offre – de la connexion Wi-Fi à l’organisation du ménage, en passant par exemple par l’accès à une salle de sport. L’ensemble est géré par des opérateurs spécialisés, organisant l’accueil et le suivi des occupants pour garantir une expérience optimale.

Besoins de clarifications juridiques…

Hybride, entre l’hébergement court terme et la location long terme, le coliving ne bénéficie actuellement d’aucun statut juridique spécifique au Luxembourg, comme l’ont expliqué Elisabeth Lauwerier (Dentons) et Julie Kofler (A&O Shearman). 

« Dès lors, il peut être complexe à appréhender à divers égards. Au niveau de la qualification de l’affectation de l’immeuble, faut-il le considérer comme résidentiel, mixte ou comme un établissement d’hébergement ? Comment aborder son implantation urbanistique, selon ce que permettent les PAG ? », interroge Elisabeth Lauwerier. « Comment qualifier la relation contractuelle entre les propriétaires et les opérateurs de coliving, d’une part — entre bail commercial et management agreement — et les opérateurs et les occupants, d’autre part ? Des questions se posent aussi vis-à-vis de l’exigence d’obtenir une autorisation d’établissement, l’offre pouvant être qualifiée d’activité commerciale. »

… et fiscales

Cette absence de cadre clair exige aussi d’être vigilant vis-à-vis des aspects fiscaux. « Concernant la TVA, la location traditionnelle permet en principe une exonération, poursuit Julie Kofler. Avec le coliving, cependant, la location est accompagnée de services significatifs, au point de transformer la nature de la prestation. À cet égard, une clarification de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA est nécessaire. »

Le fait que le coliving soit dépourvu d’un cadre juridique clair constitue un frein majeur au développement de l’offre. L’avis des participants au panel proposé lors de cette conférence est unanime à cet égard.

Une solution appréciée des employeurs

Et pourtant, cette forme d’hébergement pourrait constituer une réponse aux difficultés que rencontrent nombre de nouveaux arrivants pour se loger au Luxembourg.

A&O Shearman, par exemple, a été l’un des premiers employeurs du pays à proposer une solution de coliving à ses nouveaux collaborateurs. « Les talents que nous faisions venir de l’étranger payaient parfois très cher pour être logés dans des conditions déplorables, commente Magali Maillot, DRH au sein d’A&O Shearman. Prenant conscience de ces difficultés, nous avons acquis un appartement comptant trois chambres, afin d’accueillir ceux qui le souhaitaient, selon les disponibilités du moment. C’est très appréciable, pour nous qui devons accompagner le recrutement, comme pour nos nouveaux collègues. On se rend aussi compte que ce n’est pas suffisant. »

Une offre de coliving faciliterait aussi l’intégration des nouveaux arrivants. La formule soutient la sociabilisation, en proposant des expériences qualitatives. Nicolas Legay, cofondateur et CEO de Many Many, opérateur de coliving made in Luxembourg, gère 500 « clés » (comme il appelle les espaces privatifs proposés). « Pour nous, la taille idéale d’une unité de coliving correspond à celle du foyer familial, avec quelques chambres, pour garantir le confort et soutenir la rencontre, l’échange », explique-t-il.

À ses yeux, l’enjeu est de multiplier ce modèle, autant que possible, dans des localisations bien choisies au Luxembourg, à proximité du cœur économique, avec un accès aisé aux transports en commun.

Levier d’attractivité

« Le développement du coliving, dans un pays où les prix du logement ne sont pas compétitifs pour les primo-arrivants, constitue un levier d’attractivité essentiel », commente Arnaud Regout, Chief Investment Officer BPI Real Estate & Administrateur Délégué BPI Luxembourg.

À Differdange, le projet Gravity, mené par le développeur, intègre un coliving comptant 125 unités d’hébergement. « Si l’on souhaite équilibrer le marché, permettant à des personnes venues de l’extérieur de vivre au Luxembourg, il est important de développer davantage cette approche », poursuit Arnaud Regout. « Avec le coliving, si le développement est bien encadré, on pourrait en effet soutenir rapidement la création d’un nombre considérable de logements dans un marché qui en manque cruellement. Dans le marché actuel, sans les clarifications juridiques nécessaires, il demeure cependant difficile de convaincre les investisseurs », poursuit le dirigeant de BPI Luxembourg.

A cet égard, comme évoqué lors du panel, le gouvernement aurait aujourd’hui davantage « intérêt à subventionner le développement du coloving, et plus largement l’accès au logement, que la voiture ».

Simplifier l’équation pour développer l’offre

Des opérateurs comme Many Many, à travers cinq années d’expérience sur le marché, ont appris à composer avec les contraintes réglementaires existantes. « Si, à Luxembourg-Ville, il est désormais plus facile de discuter avec les autorités, dans beaucoup d’autres communes, cela reste difficile. Il est essentiel de simplifier l’équation, tant pour faciliter le développement que pour, au final, accompagner les employeurs face à leurs enjeux d’attractivité », explique Nicolas Legay.

L’opérateur se veut toutefois confiant et nourrit l’ambition de voir le pays être doté, d’ici 2028, de 4 000 « clés », dont pourrait bénéficier une population très diversifiée. « Parmi nos clients, reconnaît-il, nous avons des personnes de 25 à 60 ans. Le coliving répond en effet à une grande variété de besoins : du jeune qui s’installe au Luxembourg à l’expatrié présent pour quelques mois, en passant par le chercheur de passage le temps d’un projet. »

Avec le développement du coliving, c’est l’attractivité du pays qui devrait s’en trouver renforcée.

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