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After forty years on the Luxembourg real estate market, Louis-Marie Piron, founder of Thomas & Piron and Real Estate Personality of the Year, offers an experienced and critical perspective on a crisis unlike any he has encountered before. Joined by François-Xavier Gilen, Sales Director of Thomas & Piron Luxembourg, he analyses the ongoing market shifts, its structural weaknesses and the conditions required for a sustainable recovery of housing in Luxembourg.​

How, specifically, did you navigate this crisis?

Louis-Marie Piron: We resisted and continued our activity as best we could. We kept building and developing projects at a time when virtually no one else was doing anything and when sales were extremely limited. In a way, that turned out to be fortunate: even though the market has not truly recovered, these are the very products we are now managing to sell.

Like many others, we also acquired land at very high prices, at the worst possible time. Today, some plots are no longer “marketable” in the sense that their exit price no longer matches market realities. As a result, we had to rethink the structure of certain projects. In some cases, for example, we chose to retain projects and shift them to the rental market, aiming for a reasonable return and hoping to sell them in a few years’ time, once the market has regained momentum.

I am fully aware, however, that not everyone can do this. It requires strong fundamentals. Because our equity base is solid, we were able to maintain the confidence of banks and retain access to financing. Many players who were over-leveraged or had insufficient equity have disappeared.

More broadly, what impact could this crisis have on Luxembourg?

Louis-Marie Piron: Luxembourg already faced labour shortages before the crisis. The situation has deteriorated significantly since then. Many people have left and will not return. There was a substantial Portuguese workforce in the sector here; many of them have gone back to Portugal, where the real estate market is currently performing extremely well.

This situation is extremely serious. Because when the market eventually seeks to restart, the key question will not simply be “is there demand?” — because demand clearly exists — but “who will actually build?”. Companies have gone bankrupt, workers have left, others have exited the sector due to uncertainty. The production tool has been broken. This is a structural issue, not a cyclical one.

You have been critical of the government on several occasions. What should have been done?

Louis-Marie Piron: I have said it repeatedly: strong, temporary measures — such as a reduction in VAT — would have enabled market players to liquidate their stock, particularly land acquired at peak prices, and to preserve market momentum. Such measures would certainly have cost money, but far less than what the situation is likely to cost now.

Today, we are paying the price of structural consequences: bankruptcies, lost skills, and a contraction in production at a time when the country has an enormous need for housing. And when the market does restart, the bottleneck may not be demand, but the capacity to deliver.

You also mention the country’s attractiveness. Has the housing crisis already had a tangible impact?

Louis-Marie Piron: Yes, very clearly — and we see it in very concrete terms. First of all, there is a massive cross-border phenomenon. People who can no longer buy in Luxembourg are purchasing across the border, particularly in Belgium, where we are active. In Aubange, Arlon and Habay, the properties we build sell very well. Many buyers are people who previously lived in Luxembourg and, unable to purchase there, have resigned themselves to settling elsewhere.

More broadly, if rents continue to rise and access to housing becomes impossible, the country’s overall attractiveness is undermined. In the long run, this weighs on businesses and on Luxembourg’s economic dynamism.

You operate in several countries. How is the recovery unfolding across different regions?

Louis-Marie Piron: It's not that everything is straightforward elsewhere, but overall things are better than in Luxembourg. Luxembourg has become the most problematic country among the six countries in which we operate. And internally, we can see this: Luxembourg's share of our turnover has decreased because we sell much less here than elsewhere.

François-Xavier Gilen: If we look at activity levels in Luxembourg, 2025 was better than 2024 — or rather, less bad. We managed to sell part of our stock of completed properties. However, last year can clearly be divided into two phases. The first half was supported by government measures. The second half, following the abrupt end of those measures, was historically poor — worse than the first. And as we enter early 2026, indicators remain unclear and uncertainty persists. Financing remains a major obstacle: banks require 20 to 25% equity contributions, and overall caution prevails. So yes, demand exists, but access to credit and confidence do not.

Despite price corrections, access to new housing remains difficult. What are you observing on the demand side?

Louis-Marie Piron: Developers have made significant efforts and have largely absorbed the price correction themselves. Yet access remains extremely difficult.

François-Xavier Gilen: In 2025, among our new-build sales in Luxembourg, we recorded zero resident first-time buyers. Zero. Buyers were mainly Luxembourg-based investors — often older individuals selling an existing property to purchase a new one — and a share of international buyers arriving with relocation packages and sufficient capital. From a social perspective, this should be a serious concern.

In the face of the housing crisis, which levers do you consider most effective, particularly for new developments?

Louis-Marie Piron: There are several levers, but we need to be clear: what is required is something temporary, strong and fast-acting, as I mentioned earlier. Fiscal measures that allow existing stock to be cleared within a few months, for example. A VAT reduction, or a temporary extension of reduced rates — the objective is to restart the engine, liquidate existing stock, and then allow the market to regulate itself.

François-Xavier Gilen : But we cannot stop there. Luxembourg also faces a major administrative challenge: developing a site can take between six and ten years. This timeframe directly impacts the final price, because the cost of holding land over such long periods is significant.

There is also an issue that is too often avoided: densification. On expensive land, being able to build one additional storey or more units would mechanically reduce the land cost per dwelling and improve affordability. In some municipalities, density is as low as 25–30 dwellings per hectare, which is very low. Well-designed densification costs the state nothing. It requires a cultural shift in how real estate is conceived — we do not have to systematically favour detached houses. But this does require strong political will.

Thomas & Piron has been active for 50 years, employs over 3,000 people and delivers more than a thousand homes each year across several countries. What is the “recipe” behind this success story?

Louis-Marie Piron: It is a lot of hard work, and knowing how to surround yourself with the right people. Certainly, there is also a bit of luck - but above all, a lot of work. Over time, we learned how to build teams, structure processes and adapt. Very early on, with the essential support of my brother Bernard, we implemented site monitoring, management controls and robust methodologies. We continue to adapt constantly, in order to evolve with our time.

Then there is the logic of capitalisation. We have consistently reinvested our profits within the company. A bank will not lend to you if you have no capital. You have to build gradually, by capitalising - much like a snowball that grows larger - in order to be able to undertake more ambitious projects.

In mid-January, you officially announced the transfer of the business, with your son François taking over. Looking back, what are you most proud of?

Louis-Marie Piron: This succession had already been announced. I am stepping back, but I remain involved. I am obviously very proud to now have a successor who can continue this entrepreneurial journey. Without a successor, I honestly don’t know what I would have done. It is a great satisfaction.

There is also pride linked to certain landmark projects — acquisitions that helped the group grow. In Luxembourg, I am particularly proud of the “Les Jardins du Luxembourg” project in Merl, developed through the redevelopment of the former Luxlait factory site. We created around 800 residential units there, along with retail and office space. It is a magnificent project.

Après quarante ans de présence sur le marché luxembourgeois, Louis-Marie Piron, fondateur de Thomas & Piron et personnalité de l’année du secteur immobilier, pose un regard expérimenté et critique sur une crise qu’il n’avait jamais connue auparavant. Accompagné de François-Xavier Gilen, Directeur commercial de Thomas & Piron Luxembourg, il analyse les mutations en cours, les fragilités structurelles du marché et les conditions nécessaires à une reprise durable du logement au Luxembourg.

À l’automne dernier, vous avez été élu personnalité de l’année du secteur immobilier au Luxembourg. Qu’est-ce que cette reconnaissance représente à vos yeux ?

Louis Marie Piron : Je tiens d’abord à dire que ce n’est pas un prix « personnel ». Je le prends vraiment comme une reconnaissance d’un travail collectif, d’une équipe, d’un groupe. Et, je pense, de notre attitude pendant la période que nous traversons, à savoir une crise exceptionnelle. Je suis sur le marché luxembourgeois depuis 1985, et je n’ai jamais connu ça. Donc oui, c’est une forme de reconnaissance pour la manière dont on a tenu.

Comment, justement, avez-vous traversé cet épisode de crise ?

Louis-Marie Piron : Nous avons résisté et poursuivi tant bien que mal notre activité. Nous avons continué à construire et à développer des produits alors qu’à un moment, plus personne ne faisait rien, et qu’on ne vendait pas grand-chose. Et d’une certaine manière, heureusement : même si le marché ne s’est pas redressé, ce sont ces produits-là qu’on arrive à vendre aujourd’hui.

Comme tout le monde, on a aussi acheté des terrains chers, au pire moment. Aujourd’hui, certains terrains ne sont plus “vendables”, dans la mesure où le prix de sortie ne rencontre plus le marché. Nous avons donc dû structurer certains projets autrement. On a, par exemple, décidé de conserver des projets afin de mettre les biens créés en location, en visant un rendement raisonnable et en espérant pouvoir les vendre dans quelques années, quand le marché aura repris de la température.

Je suis toutefois conscient que tout le monde ne peut pas le faire. Pour cela, il faut des reins solides. Parce que nos fonds propres sont élevés, nous avons pu préserver la confiance des banques, l’accès aux crédits. Beaucoup de ceux qui étaient trop endettés ou avec des fonds propres limites disparaissent.

Plus largement, quels pourraient être les impacts de la crise pour le Luxembourg ?

Louis-Marie Piron : Le Luxembourg avait déjà des problèmes de main-d’œuvre avant la crise. La situation s’est considérablement aggravée. Beaucoup de gens sont partis, et ne reviendront plus. Il y avait beaucoup de main-d’œuvre portugaise dans le secteur ici. Ceux-ci sont repartis au Portugal, le marché de l’immobilier est actuellement particulièrement florissant.

Cette situation est extrêmement grave. Parce que le jour où le marché voudra redémarrer, la question ne sera pas seulement « est-ce qu’il y a de la demande ? » - parce qu’elle est bien présente - mais « avec qui va-t-on construire ? ». Des entreprises sont tombées en faillite, des gens sont partis, d’autres ont quitté le secteur par incertitude. L’outil de production est cassé. C’est un problème structurel, pas conjoncturel.

Vous vous êtes, à plusieurs reprises, montré critique vis-à-vis du gouvernement. Qu’aurait-il fallu faire ?

Louis-Marie Piron : Je l’ai dit plusieurs fois. Des mesures fortes, temporaires, comme la baisse de la TVA, auraient permis aux acteurs de liquider leurs stocks, en particulier les terrains qui ont été achetés les plus chers, et de préserver la dynamique de marché. Certes, ces mesures auraient coûté de l’argent, mais beaucoup moins que cela va coûter maintenant.

On paie aujourd’hui les conséquences structurelles : des faillites, des compétences perdues, une production qui se contracte alors que le pays a un besoin énorme de logements. Et, quand ça repartira, on risque d’être bloqués non pas par la demande, mais par la capacité à produire.

Vous évoquez aussi l’attractivité du pays. Est-ce que la crise du logement a déjà un impact réel ?

Louis-Marie Piron : Oui, et on le voit de manière très concrète. D’abord, il y a un phénomène transfrontalier massif. Ceux qui ne peuvent pas acheter ici achètent de l’autre côté de la frontière, notamment en Belgique, où nous sommes présents. À Aubange, Arlon, Habay, les biens construits se vendent très bien. Et beaucoup d’acquéreurs sont des personnes qui vivaient au Luxembourg et qui, faute de pouvoir acheter au Grand-Duché, se résignent à s’installer ailleurs.

Plus largement, si les loyers explosent et si l’accès au logement devient impossible, c’est toute la capacité d’attraction du pays qui est touchée. À terme, cela pèse sur les entreprises et sur la dynamique économique du Luxembourg.

Vous êtes actifs dans plusieurs pays. Comment s’opère la reprise dans les diverses régions ?

Louis-Marie Piron : On ne peut pas dire que tout soit simple ailleurs, mais globalement ça va mieux qu’au Luxembourg. Le Luxembourg est devenu le pays le plus problématique parmi les 6 pays dans lesquels nous sommes actifs. Et en interne, on le constate : le poids du Luxembourg dans notre chiffre d’affaires a diminué, parce qu’on vend beaucoup moins ici qu’ailleurs.

 François-Xavier Gilen : Si l’on regarde le niveau de l’activité, au Luxembourg, 2025 a été meilleure que 2024, ou disons moins mauvaise. Nous sommes parvenus à écouler un peu de notre stock de produits finis. Cependant, on peut distinguer deux temps, sur l’année dernière. Le premier semestre a été soutenu par la présence des mesures gouvernementales. Le second semestre, avec l’extinction de ces dernières, a été historiquement mauvais, plus mauvais que le premier. Et début 2026, on démarre avec des indicateurs flous et une inquiétude qui ne baisse pas. Le financement reste un verrou : les banques demandent 20 à 25% de fonds propres, et la prudence est générale. Donc oui, il y a de la demande, mais l’accès au crédit et la confiance ne suivent pas.

Malgré la correction des prix, l’accès au neuf reste difficile. Qu’observez-vous côté demande ?

Louis-Marie Piron : Les promoteurs ont concédé des efforts importants et assument l’essentiel de la correction. L’accès demeure extrêmement compliqué.

François-Xavier Gilen : En 2025, sur nos ventes de neuf au Luxembourg, on a eu “zéro” primo-accédant résident. Zéro. Les acheteurs, ce sont surtout des investisseurs luxembourgeois - souvent plus âgés, qui revendent un ancien pour acheter un neuf - et une partie d’internationaux qui arrivent avec un package et peuvent financer. Socialement, ça devrait inquiéter.

Face à la crise du logement, quels leviers concrets vous paraissent les plus efficaces – notamment pour le neuf ?

Louis-Marie Piron : Il y a plusieurs leviers, mais il faut être clair : il faut quelque chose de temporaire, fort, et rapide, comme je l’ai évoqué. Des mesures fiscales qui permettent d’écouler le stock en quelques mois, par exemple. Une baisse de TVA, ou une extension temporaire de taux réduits : l’idée, c’est de relancer la machine pour liquider l’existant, et ensuite le marché se régule.

François-Xavier Gilen : Mais on ne peut pas se limiter à ça. Le Luxembourg a aussi un problème administratif majeur : développer un terrain prend entre six et dix ans. Ce délai pèse directement sur le prix de sortie, parce que le portage du terrain coûte.

Et il y a un sujet qu’on évite trop : la densification. Sur des terrains chers, si on pouvait construire un étage de plus, ou davantage d’unités, la part du terrain par logement baisse mécaniquement et l’accès au logement est facilité. Dans certaines communes, on est à 25–30 logements par hectare, ce qui est très faible. La densification, bien pensée, ne coûte rien à l’État. Il faut une évolution culturelle sur la conception de l’immobilier. On n’est pas obligé de, systématiquement, privilégier des maisons quatre façades. Mais cela suppose une volonté politique forte.  

Thomas & Piron, c’est 50 ans d’activité, plus de 3000 collaborateurs et plus d’un millier de logements créés chaque année dans plusieurs pays. Quelle est, selon vous, la “recette” de cette success story ?

Louis-Marie Piron : C’est beaucoup de travail, et le fait de savoir s’entourer… Puis, certainement, un peu de chance, mais avant tout beaucoup de travail. Au fil du temps, nous avons appris, à créer des équipes, à structurer des process, à s’adapter. Très vite, avec l’appui essentiel de mon frère Bernard, nous avons mis en place des suivis de chantier, des contrôles de gestion, des méthodes. Nous continuons en permanence à nous adapter, pour évoluer avec notre époque.

Et puis il y a la logique de capitalisation. Nous avons veillé à garder nos bénéfices au cœur de la structure. Une banque ne vous prête pas si vous n’avez pas d’argent. Il faut donc construire petit à petit, en veillant à capitaliser, pour, à l’instar d’une boule de neige qui grossit, pouvoir envisager des projets plus importants.

Mi-janvier, vous officialisiez la transmission de l’activité, votre fils François reprenant le flambeau. Si vous regardez dans le rétroviseur, de quoi êtes-vous le plus fier ?

Louis-Marie Piron : Cette succession avait déjà été annoncée. Je prends du recul, mais je reste présent. Je suis évidemment particulièrement fier d’avoir aujourd’hui un successeur, qui va pouvoir poursuivre cette belle aventure entrepreneuriale. Sans successeur, je ne sais pas ce que j’aurais fait. C’est une grande satisfaction.

Et puis il y a aussi une fierté liée à certains projets structurants, comme des acquisitions qui ont fait grandir le groupe. Au Grand-Duché, je suis particulièrement fier du projet « Les Jardins du Luxembourg » que nous avons réalisé à Merl, à travers la revalorisation du site de l’ancienne usine Luxlait. Nous avons créé, ici, quelque 800 unités de logements, avec des espaces commerciaux ainsi que du bureau. C’est un magnifique projet.

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