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What if first-time buyers under the age of 30 only had to repay 40% of the value of their home? How can housing finance be reimagined? How can Luxembourg accelerate residential construction? Beyond the challenges highlighted by the LuxReal Consensus Survey 2026, several solutions were discussed during LuxReal's presentation event.

Housing affordability remains one of Luxembourg's most pressing economic and social challenges.

While confidence in the market's fundamentals has returned, professionals continue to identify access to financing as one of the main barriers to recovery.

During the event organised in partnership with BIL, and attended by Minister for Housing Claude Meisch, attention focused on both the government's latest housing measures and Primofin, a proposal developed by LuxReal to improve access to home ownership for young buyers.

Using public investment as a lever for construction

Minister Claude Meisch reaffirmed that increasing housing supply remains the government's top priority.

Luxembourg must restore a level of residential construction consistent with its demographic and economic ambitions while ensuring housing remains affordable.

To achieve this, the government plans to continue acquiring affordable housing units under off-plan purchase schemes (VEFA), backed by an additional €300 million budget.

The main innovation lies in the purchasing model: rather than acquiring entire developments, the State intends to purchase only part of each project.

The objective is to transform public investment into a financing lever. Instead of directly funding €300 million worth of construction, purchasing only 20–30% of a development could unlock close to €1 billion in private investment.

Other initiatives under consideration include reforming the legal framework governing off-plan developments (VEFA) and reducing VAT for certain socially-oriented rental investments.

Primofin: rethinking first-time buyer financing

While government initiatives primarily focus on supply, LuxReal wanted to address another challenge: helping young people under the age of 30 who do not qualify for affordable housing schemes but still struggle to access home ownership.

Presented by LuxReal President Romain Muller, Primofin is based on a simple observation.

Many young professionals earn enough to comfortably afford monthly repayments comparable to rent but still fail to meet banks' traditional mortgage requirements.

According to figures presented during the event, nearly 70% of mortgage applications submitted by young buyers are rejected.

The objective is therefore to redesign mortgage financing so that young households can start building equity instead of paying rent without accumulating wealth.

Repaying only 40% of the property's value

For a property valued at €400,000, the proposed model would require the buyer to gradually repay only 40% of the financing through fixed monthly payments of approximately €1,342.

The remaining 60% would take the form of an interest-only loan, to be repaid when the property is sold—typically eight to ten years after purchase, when many buyers move to larger homes as their family grows.

In practical terms, around €160,000 would be amortised through monthly repayments, while the remaining €240,000 would be recovered by the financial institution upon resale.

Any capital gain generated by the property would remain entirely with the homeowner.

A concept worth exploring

The strength of the model lies in its potential to improve affordability for carefully targeted buyers.

Under a traditional mortgage, the same property would require monthly repayments of roughly €1,667 and an income close to €5,000 per month.

By comparison, renting an equivalent property often costs around €1,900 per month today.

Primofin's ambition is therefore to enable more young households to build long-term wealth rather than remain permanently in the rental market.

At this stage, however, Primofin is not a commercial product.

It is a concept developed by LuxReal together with industry stakeholders to explore innovative residential financing solutions tailored to the realities of the Luxembourg market. LuxReal is currently establishing a dedicated working group to further develop the concept.

Rethinking housing finance

The debate surrounding Primofin forms part of a broader discussion on the future of housing finance.

During the panel discussion, Xavier Lépine, Chairman of Les Nouveaux Patrimoines and former CEO of La Française Group, argued that while residential lifestyles have changed dramatically over recent decades, mortgage financing models have evolved very little.

Traditional mortgages remain highly effective for the most creditworthy borrowers but are increasingly ill-suited to today's more mobile, flexible and diverse society.

As he put it: "The economic model behind housing has barely changed since the 1950s."

He advocated exploring new financing structures capable of sharing risk more effectively while improving access to home ownership.

Housing supply remains the key challenge

Speakers nevertheless agreed that financial innovation alone cannot solve Luxembourg's housing challenges.

As Julien Licheron pointed out, the fundamental issue remains housing supply.

Unless residential construction succeeds in narrowing the gap between supply and demand, affordability pressures will inevitably persist.

Although the Luxembourg residential market is gradually stabilising, its greatest challenge remains enabling households to access housing without recreating the market imbalances that fuelled price inflation over the past decade.

Whether through new public co-investment mechanisms or initiatives such as Primofin, all the proposals presented pursue the same objective: restoring a sustainable balance between housing demand, construction activity and affordability.

French Version

Et si les primo-accédant de moins de 30 ans n’avaient à rembourser que 40% de la valeur de leur bien résidentiel ? Comment repenser le financement de l’acquisition d’un logement ? Comment construire davantage au Luxembourg ? Au-delà des défis révélés par la LuxReal Consensus Survey, plus pistes de solution ont été avancées.

L'accès au logement reste l'un des principaux défis économiques et sociaux du Luxembourg. C'est également l'un des constats qui ressort du LuxReal Consensus Survey 2026 : malgré une confiance retrouvée dans les fondamentaux du marché, les professionnels continuent d'identifier l'accès au financement comme l'un des principaux freins à la reprise.

Lors de la soirée de présentation de l'enquête organisée en partenariat avec la BIL, en présence du Ministre du Logements Claude Meisch, plusieurs pistes ont été évoquées pour répondre à cet enjeu. Parmi elles : les nouvelles mesures annoncées par le gouvernement et la présentation de Primofin, une réflexion portée par LuxReal visant à faciliter l'accès à la propriété des jeunes acquéreurs.

Soutenir la construction grâce à un effet de levier public

Dans son intervention, le Ministre du Logement Claude Meisch a rappelé que la priorité restait la création de nouveaux logements. Selon lui, le Luxembourg doit retrouver un niveau de production compatible avec ses ambitions économiques et démographiques, tout en veillant à préserver l'accessibilité du logement.

Le gouvernement entend ainsi poursuivre sa politique d'acquisition de logements en VEFA pour le logement abordable, avec une enveloppe supplémentaire de 300 millions d'euros venant s'ajouter aux montants déjà engagés. La nouveauté, cependant, réside dans l'approche retenue : l’État souhaite désormais pouvoir acquérir uniquement une partie d'un projet plutôt que sa totalité.

L'objectif est de transformer l'intervention publique en véritable levier de financement. Là où 300 millions d'euros permettaient auparavant de financer 300 millions d'euros de construction, l'acquisition de 20 à 30 % des logements d'un projet pourrait contribuer à débloquer jusqu'à un milliard d'euros d'investissements privés

Le gouvernement travaille également sur d'autres mesures destinées à restaurer la confiance dans le marché résidentiel, notamment une réforme du cadre juridique de la VEFA ainsi qu'un projet de réduction de la TVA pour certains investissements locatifs à vocation sociale.

Primofin : repenser le financement des primo-acquéreurs

Si les mesures gouvernementales visent principalement à soutenir l'offre, LuxReal a souhaité s'attaquer à un autre défi et répondre aux besoins d’une cible qui ne rentre pas dans les critères du logement abordable: l'accès à la propriété pour les jeunes de moins de 30 ans.

Présentée par Romain Muller, président de LuxReal, l'initiative Primofin part d'un constat simple. Aujourd'hui, de nombreux jeunes disposent de revenus leur permettant d'assumer une mensualité proche d'un loyer, mais ne remplissent pas les critères nécessaires pour obtenir un crédit immobilier classique.

Selon les chiffres avancés lors de la présentation, près de 70 % des demandes introduites par de jeunes acquéreurs se soldent par un refus. L'idée consiste dès lors à repenser la structure même du financement pour aider les jeunes à accéder à la propriété et leur permettre de constituer un capital, plutôt que de payer un loyer. En effet, actuellement les jeunes qui commencent à louer un appartement ne parviennent plus à constituer un capital leur permettant de devenir propriétaire plus tard.

Ne rembourser que 40% de la valeur du bien

Pour un logement d'une valeur de 400.000 euros, le modèle envisagé prévoit que l'acquéreur rembourse progressivement 40 % du financement à travers des mensualités fixes de 1.342 euros par mois. Les 60 % restants seraient financés sous forme de crédit in fine et remboursés lors de la revente du bien, qui intervient généralement entre 8 et 10 ans après la première acquisition. Après cette période, beaucoup de jeunes ont fondé une famille et cherchent à acheter plus grand.

Concrètement, cela signifie qu'environ 160.000 euros seraient amortis au fil du temps tandis que les 240.000 euros restants seraient récupérés par l'établissement financier lors de la vente du logement. L'éventuelle plus-value générée par le bien reviendrait quant à elle au propriétaire.

Des pistes à creuser

L'intérêt du mécanisme réside dans son impact sur l'accessibilité vis-à-vis d’acquéreurs bien ciblés. Pour ce même logement, un financement classique représenterait une mensualité d'environ 1.667 euros et nécessiterait un revenu mensuel proche de 5.000 euros. À titre de comparaison, la location d'un bien équivalent coûte aujourd'hui souvent autour de 1.900 euros par mois. L'ambition de Primofin serait de permettre à davantage de jeunes ménages de constituer un patrimoine plutôt que de rester durablement sur le marché locatif.

Il convient toutefois de préciser que Primofin n'est pas, à ce stade, un produit commercialisé. Il s'agit d'une proposition issue d'une réflexion menée au sein de LuxReal et avec différents acteurs du secteur afin d'explorer de nouvelles approches du financement résidentiel adaptées aux réalités du marché luxembourgeois. LuxReal est entrein de mettre group de travail en place pour développer cette idée d’avantage.

Réinventer le financement du logement ?

La réflexion autour de Primofin s'inscrit dans un débat plus large sur l'évolution des modèles de financement du logement.

Invité du panel organisé à l'issue de la présentation, Xavier Lépine, président de la société Les Nouveaux Patrimoines et ancien dirigeant du groupe La Française, a défendu l'idée que les mécanismes de financement immobilier ont finalement peu évolué au cours des dernières décennies alors même que les parcours résidentiels des ménages se sont profondément transformés.

Selon lui, le crédit immobilier traditionnel reste un outil extrêmement performant pour les profils les plus solvables. Mais il répond de moins en moins aux réalités d'une société marquée par une plus grande mobilité professionnelle, des trajectoires familiales plus diverses et des besoins de flexibilité accrus. « Le logement n'a pratiquement pas changé de modèle économique depuis les années 1950 », a-t-il résumé, plaidant pour l'exploration de nouvelles formes de financement permettant de mieux répartir le risque et de faciliter l'accès au logement.

Pour Xavier Lépine, l'enjeu dépasse d'ailleurs la seule question du crédit. Il invite également à réfléchir à la manière de mieux mobiliser le patrimoine immobilier existant, notamment celui détenu par les générations plus âgées, afin de favoriser de nouvelles formes de transmission, d'investissement ou d'accompagnement des jeunes ménages.

Le principal défi reste celui de l’offre

Les intervenants ont toutefois rappelé qu'aucune innovation financière ne pourra, à elle seule, résoudre durablement la question du logement. Comme l'a souligné Julien Licheron, à long terme, le principal défi reste celui de l'offre. Tant que la création de logements ne permettra pas de réduire durablement l'écart entre l'offre et la demande, les tensions sur l'accessibilité persisteront.

Si le marché immobilier luxembourgeois retrouve progressivement une forme de stabilité, mais il reste confronté à un défi majeur : permettre aux ménages d'accéder au logement sans recréer les déséquilibres qui ont alimenté la hausse des prix au cours de la dernière décennie.

Qu'il s'agisse des mécanismes de co-investissement portés par l'État ou des réflexions menées autour de Primofin, les différentes initiatives présentées poursuivent un même objectif : retrouver un équilibre durable entre soutien à la demande, relance de la construction et accessibilité du logement.