Every year, the LuxReal Consensus Survey measures the sentiment and expectations of Luxembourg's real estate professionals. Julien Licheron, researcher at LISER and author of the report, discusses the key findings of the 2026 edition.

What is the main takeaway from this year's survey?

If I had to summarise the results in one sentence, I would say that the Luxembourg real estate market is facing more constraints than a year ago, yet it remains remarkably resilient. Respondents expect higher construction costs and tighter financing conditions than they did in 2025. At the same time, confidence indicators remain strong and have even improved in certain areas. That is probably the survey's most striking finding.

How do you explain this apparent contradiction?

Professionals now expect more constraints than a year ago—higher construction costs, more difficult financing conditions and increasing regulatory pressure. Yet confidence has increased. One explanation is that uncertainty has become part of the market environment. After years marked by successive crises, geopolitical tensions, regulatory changes and rapidly evolving market conditions, uncertainty is no longer perceived as exceptional. It has simply become part of the context in which professionals make decisions.

The second explanation lies in Luxembourg's specific strengths. The current challenges are not unique to Luxembourg, whereas the country's competitive advantages remain intact. Many professionals believe Luxembourg is better equipped than most other markets to withstand these shocks.

What are Luxembourg's main strengths?

Economic and political stability remains by far the country's greatest asset. Respondents also point to sustained population growth, structural housing demand and the resilience of the Luxembourg economy. Professionals clearly distinguish temporary market constraints from the country's long-term fundamentals.

Residential once again stands out as the strongest segment. Is that surprising?

Not at all. The finding is entirely consistent with last year's survey and with Luxembourg's structural market fundamentals. Demand for housing remains strong, supporting activity, rental growth and, to some extent, prices. Despite the difficulties experienced by some market participants in recent years, residential remains the sector's most attractive investment segment.

How can this optimism coexist with the ongoing challenges facing the off-plan market (VEFA)?

The VEFA market is undoubtedly going through a difficult period. However, many professionals see this as a specific issue rather than evidence of a structural weakness in the residential market. Many projects launched before the market correction were based on very high land acquisition costs inherited from a period of rapidly rising prices.

When prices adjusted, these developments became misaligned with market expectations. Today's projects are being developed under different conditions, with land acquired at more sustainable prices, making it easier to deliver housing that better matches current demand. This explains why professionals remain confident about the medium-term outlook for the residential market.

Another important finding is the growing interest in renovation and refurbishment. Why?

Renovation has become one of the market's most attractive opportunities. This is driven by land scarcity, high land prices, stricter environmental requirements and the need to improve the energy performance of existing buildings. We are seeing a gradual shift in value creation, with increasing emphasis on transforming existing assets rather than relying exclusively on new developments.

What message should policymakers take from this survey?

First and foremost, confidence remains strong. Professionals are not simply calling for temporary support measures. Their main expectations concern regulatory and fiscal stability, better access to financing and simpler administrative procedures.

The message is clear: the industry believes in the long-term future of Luxembourg's real estate market, but it needs an environment that makes projects easier to deliver.

Finally, how would you describe the market's current mindset?

I would say that the Luxembourg real estate market is undergoing a period of adjustment. The challenges are real and well understood.

Nevertheless, professionals remain convinced that Luxembourg's fundamentals are sufficiently strong to face the future with confidence. Ultimately, this survey describes not a market in decline, but one that is adapting to a more demanding environment.

French Version

Chaque année, le LuxReal Consensus Survey prend le pouls du marché immobilier luxembourgeois à travers les perceptions et les anticipations de ses acteurs. Chercheur au LISER et auteur du rapport, Julien Licheron revient sur les principaux enseignements de l'édition 2026.

Cette enquête constitue donc un indicateur avancé qui complète utilement les données plus traditionnelles.

Quel est selon vous le principal enseignement de cette édition 2026 ?

S'il fallait résumer les résultats en une phrase, je dirais que le marché immobilier luxembourgeois est aujourd'hui plus contraint qu'il y a un an, mais qu'il reste remarquablement résilient.

Les répondants anticipent davantage de difficultés qu'en 2025. Ils s'attendent notamment à une hausse des coûts de construction et à un environnement de financement plus restrictif. Pourtant, dans le même temps, les indicateurs de confiance restent solides et progressent même sur certains segments.

C'est probablement le résultat le plus marquant de cette édition.

C'est probablement aussi le résultat le plus surprenant de l'étude. Comment expliquez-vous ce paradoxe ?

C'est effectivement la question que nous nous sommes posée en analysant les résultats.

Les professionnels anticipent davantage de contraintes qu'il y a un an : hausse des coûts de construction, accès au financement plus difficile, pression réglementaire accrue... Pourtant, leur niveau de confiance progresse.

Une première explication est qu'ils ont progressivement intégré l'incertitude dans leur manière d'appréhender le marché. Depuis plusieurs années, ils évoluent dans un environnement marqué par des crises successives, des tensions géopolitiques, des évolutions réglementaires et des changements rapides des conditions de marché. L'incertitude n'est plus perçue comme un événement exceptionnel. Elle fait désormais partie du contexte dans lequel les acteurs prennent leurs décisions.

La seconde explication tient aux spécificités du Luxembourg. Les difficultés actuelles ne sont pas propres au pays. En revanche, les atouts du Luxembourg restent bien présents. Beaucoup de professionnels considèrent que le pays est mieux armé que d'autres marchés pour résister à ces chocs.

Quels sont précisément ces atouts ?

La stabilité économique et politique demeure de très loin le principal avantage identifié par les répondants.

Mais il faut également citer la croissance démographique, les besoins structurels en logements et la résilience de l'économie luxembourgeoise.

Les professionnels distinguent clairement les difficultés conjoncturelles des fondamentaux de long terme. Les contraintes financières ou réglementaires sont réelles, mais elles ne remettent pas en cause la confiance dans la trajectoire du pays.

Le résidentiel apparaît une nouvelle fois comme le segment le plus dynamique. Est-ce une surprise ?

Non. C'est un résultat très cohérent avec les résultats de la première édition de l’enquête et avec les fondamentaux du marché.

Le Luxembourg continue de faire face à une demande structurelle de logements importante. Cette demande soutient les perspectives d'activité, les loyers et, dans une certaine mesure, les prix.

Les professionnels continuent donc de considérer le résidentiel comme le segment le plus attractif du marché, malgré les difficultés rencontrées par certains acteurs ces dernières années.

Comment concilier cet optimisme avec les difficultés persistantes du marché de la VEFA ?

La VEFA traverse effectivement une période complexe. Mais beaucoup d'acteurs considèrent qu'il s'agit d'une difficulté spécifique davantage que d'un problème structurel du marché résidentiel dans son ensemble.

Une partie des projets développés avant la correction du marché reposaient sur des coûts fonciers très élevés, hérités d'une période où les prix progressaient très rapidement. Lorsque les prix de l'ancien ont corrigé, ces projets se sont retrouvés en décalage avec le marché.

Aujourd'hui, les nouveaux projets se développent dans un contexte différent. Les acquisitions foncières se font à des niveaux de prix plus cohérents et permettent progressivement de proposer des logements mieux alignés avec les attentes du marché. C'est l'une des raisons pour lesquelles les professionnels restent confiants quant aux perspectives du résidentiel à moyen terme.

Un autre enseignement est l'intérêt croissant pour la rénovation et la réhabilitation. Comment l'expliquez-vous ?

La rénovation apparaît aujourd'hui comme l'une des opportunités les plus attractives du marché.

Cela s'explique par plusieurs facteurs : la rareté du foncier, son coût élevé, les exigences environnementales croissantes et la nécessité d'améliorer la performance énergétique du parc existant.

Nous observons une évolution progressive des stratégies. La création de valeur passe de plus en plus par la transformation de l'existant plutôt que par le seul développement de nouveaux projets.

Quels messages les décideurs publics peuvent-ils tirer de cette enquête ?

L'enquête montre d'abord que la confiance est toujours présente. C'est un élément important.

Dans ce contexte, les professionnels ne demandent pas uniquement des mesures de soutien ponctuelles. Ils expriment surtout une attente forte en matière de stabilité réglementaire et fiscale, d'amélioration de l'accès au financement et de simplification administrative.

Le message est finalement assez clair : les acteurs croient dans l'avenir du marché luxembourgeois, mais ils souhaitent disposer d'un environnement qui leur permette de concrétiser leurs projets plus facilement.

Si vous deviez résumer l'état d'esprit du marché en quelques mots ?

Je dirais que le marché immobilier luxembourgeois traverse une phase d'adaptation.

Les contraintes sont nombreuses et bien identifiées. Mais les professionnels continuent de considérer que les fondamentaux du pays sont suffisamment solides pour aborder l'avenir avec confiance.

Finalement, cette enquête décrit moins un marché en recul qu'un marché qui s'ajuste à un environnement devenu plus exigeant.