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Romain Muller, President of LuxReal, shares his analysis of the recent evolution of the real estate market and outlines the outlook toward 2026. Between a gradual recovery, persistent financing constraints and a structural housing shortage, he reviews the levers needed to achieve a lasting exit from the crisis. In this context, LuxReal intends more than ever to play an active role by being a driving force for ideas, strengthening dialogue between stakeholders and helping to bring forward concrete solutions in the service of the sector.

After several difficult years, how has the real estate market evolved in recent months?

The recovery is real, even if it remains moderate. In the residential market, existing properties have regained some momentum. For off-plan sales, however, the situation remains delicate and prospects vary depending on the players and the assets involved. Those who are currently able to come out on top are those who managed to get through the crisis and still have sufficiently strong financial foundations to launch projects which, in most cases, have not been pre-sold.

How can this dynamic be explained? What difficulties persist?

The difficulties are still mainly related to project financing. Demand is certainly not the issue—it is there. Proof of this is that completed projects do find buyers. Developers who are looking ahead are willing to make efforts on their margins in order to deliver projects for which they have obtained permits. They want to sell at market prices, but this remains challenging. It is not a lack of market interest in their properties—quite the opposite. However, potential buyers are seeking guarantees, which require tangible progress on the construction itself. Projects therefore have to be launched “without pre-sales” and, as a result, must be financed, most often through developers’ own funds.

So it is essentially a question of available liquidity…

Yes, because banks remain cautious and require either a significant equity contribution or a high level of pre-sales. On the other hand, bridge financing is difficult to obtain, and buyers want guarantees beyond completion, particularly regarding the land share. These are the two main reasons why buyers no longer purchase off-plan, at least not unless construction is sufficiently advanced. This is what makes things complicated today for developers whose projects are on hold or who lack the resources to get started. To sell, properties need to be built or close to completion. To build, sufficient liquidity is required, either through equity or, for buyers, access to bridge loans.

If banks remain cautious, can investors step in instead?

Investor interest is real, especially as the rental market remains attractive due to a structural housing shortage. It is not a question of lack of capital, but rather of technical challenges. As long as uncertainties persist regarding market prices, implementation timelines or developers’ ability to complete their projects—and that is a lot of question marks—investors will remain cautious.

Does this mean that the market recovery relies mainly on developers with strong financial capacity?

Yes. Even though, given the situation, everyone should play a role in reviving momentum. Today, we see that it is primarily developers who have managed to stay afloat and still have some breathing room who are supporting the recovery. Because they still have resources, are able to service their interest payments and therefore maintain their relationships with banks, these developers are able to close deals. Bank support will nevertheless be essential in the coming months.

What are the levers for a sustainable recovery?

In the absence of sufficient liquidity, creativity is required. In this respect, we have seen developers explore new models to bring their projects to fruition, by turning to alternative financing sources or by forming partnerships with other developers, for example through temporary joint ventures. One party contributes the land, another handles construction, and they agree on profit sharing. Developers who are open to new ideas and new approaches continue to move forward. These models, however, are more difficult to implement when it comes to large residential developments. Given the amounts involved, financing remains a major obstacle.

Meanwhile, the housing shortage continues to grow…

Absolutely. Even though there are some signs of improvement, construction activity remains far below the levels seen before the outbreak of the war in Ukraine—unless solutions are found to unlock financing sources and facilitate access to bridge loans, which are crucial for project delivery. Banks, too, need to be creative in how they structure financing models for off-plan developments. This is where the key lies. While caution is understandable and regulatory constraints are real, projects must be supported more effectively so that they can be delivered more quickly.

Over the past 12 months, the market has undergone a correction and prices have fallen. Is there a risk of further declines?

I do not believe we will see further price decreases. Prices for existing properties have stabilised after reaching valuation levels higher than new builds, which did not make sense given the different performance and quality standards. We should not expect corrections on the scale of what we experienced over the past two years. For new developments, moreover, developers have little room to lower prices, as they still have to absorb land costs and construction costs, which have risen significantly. Developers have already made major efforts, sometimes even giving up profits in order to repay loans and keep projects moving forward.

Are there reasons to be optimistic for 2026?

Yes. With prices stabilising, many prospective buyers who had adopted a wait-and-see approach and chosen to rent rather than buy in an uncertain environment are now putting their projects back on track. Banks are also reaffirming their willingness to support these transactions. In addition, the State and municipalities continue to purchase property.

How do you assess the government measures introduced in response to the crisis?

The measures that were implemented and ended last June helped support transactions in the existing housing market, making it easier for available properties to find buyers. In terms of new developments and construction, however, the State did not go far enough. While solutions existed and stakeholders were expecting strong measures—such as a reduction in VAT for investors—the incentives ultimately fell short of the challenge. Today, there are simply none left.

How does an association like LuxReal help support the sector during a period that remains difficult for many players?

LuxReal is the only association that brings together all real estate stakeholders in Luxembourg: developers, investors, bankers, architects, engineers, contractors, and more. We firmly believe that progress comes from dialogue, collaboration and alignment of interests. Beyond the networking opportunities, conferences and training programmes we already offer, our ambition is to become a true force for proposals.

How will this take shape in practice?

In 2026, we will set up task forces and working groups by asset class. The goal is to generate concrete solutions, both for our members and for public authorities. We are already involved in certain ministerial working groups, but we now want to structure our own collective thinking.

What other developments can members expect?

Following the launch of the LuxReal Academy, we are organising, for the first time this year, an international city trip. We have chosen Warsaw, an extremely dynamic city in terms of urban development, housing and office real estate. The aim is to inspire our members and bring back concrete ideas that can be applied in Luxembourg. At the end of the year, we will also organise a LuxReal Summit Day—a full day dedicated to round tables and workshops covering all real estate topics: residential, offices, taxation, financing, investment funds, VAT, and more. The idea is to create a genuine space for collective reflection.

French version

Romain Muller, président de LuxReal, livre son analyse de l’évolution récente du marché immobilier et esquisse les perspectives à l’horizon 2026. Entre reprise progressive, contraintes de financement persistantes et déficit structurel de logements, il revient sur les leviers nécessaires pour sortir durablement de la crise. Dans ce contexte, LuxReal entend plus que jamais jouer un rôle actif, en étant force de proposition, en renforçant les échanges entre acteurs et en faisant émerger des solutions concrètes au service du secteur.

Après des années difficiles, comment a évolué le marché de l’immobilier ces derniers mois ?

La reprise est réelle, même si elle demeure modérée. Au niveau du marché résidentiel, l’existant a repris des couleurs. Pour la vente sur plan, cependant, la situation reste délicate et les perspectives diffèrent en fonction des acteurs, des biens. Ceux qui, aujourd’hui, peuvent tirer leur épingle du jeu sont ceux qui ont pu traverser la crise et qui ont encore des reins suffisamment solides pour lancer des projets qui, la plupart du temps, n’ont pas été prévendus.

Comment expliquer cette dynamique ? Quelles sont les difficultés persistantes ?

C’est dans le financement des projets que les difficultés demeurent. L’enjeu ne réside certainement pas dans la demande, qui est présente. La preuve, c’est que les projets réalisés trouvent acquéreurs. Les promoteurs, qui regardent vers l’avenir, sont prêts à consentir des efforts sur leurs marges, afin de réaliser les programmes pour lesquels ils ont obtenu des permis. Ils souhaitent vendre, au prix du marché, mais cela reste un challenge. Ce n’est pas qu’il n’y a pas d’intérêts du marché pour leurs biens, au contraire. Mais les acquéreurs potentiels souhaitent des garanties, qui passent par une concrétisation des biens. Il faut donc lancer les projets « à blanc » et, dès lors, être en mesure de les financer, le plus souvent sur fonds propres.

C’est donc une question de liquidités disponibles…

Oui, parce que les banques restent prudentes et exigent un apport en liquidité ou un taux de prévente important. De l’autre côté, le crédit relais est difficile à obtenir et les acquéreurs souhaitent des garanties, au-delà de l’achèvement, sur la quote-part de terrain. Ce sont les deux principales raisons pour lesquelles les acheteurs n’achètent plus sur plan, du moins si le chantier n’est pas suffisamment avancé. C’est ce qui est aujourd’hui compliqué pour les promoteurs, dont les projets sont en attentes, ou qui n’ont pas les ressources pour démarrer. Pour vendre, il faut que les biens soient construits, ou en phase d’achèvement. Pour construire, il faut des liquidités suffisantes, sur fonds propres, ou, pour les acheteurs, pouvoir accéder à des crédits relais.

Si les banques se montrent prudentes, les investisseurs ne peuvent-ils pas les suppléer ?

L’intérêt des investisseurs est réel, dans la mesure où le marché locatif, en raison d’un déficit structurel de logements, est porteur. Ce n’est pas une question d’absence de moyen, mais plus des enjeux techniques. Tant que les incertitudes sur les prix du marché, sur les délais de mise en œuvre ou sur la capacité des promoteurs à aller au bout de son projet persistent, et cela fait beaucoup de points d’interrogation, les investisseurs se montreront prudents.

Cela veut-il dire que la reprise du marché repose essentiellement sur des promoteurs qui ont des reins suffisamment solides ?

Oui. Même si, au regard de la situation, chacun devrait jouer un rôle pour relancer la dynamique. Aujourd’hui, on voit que ce sont principalement les promoteurs qui sont parvenus à garder la tête hors de l’eau, qui disposent encore d’une bouée, qui soutiennent la reprise. Parce qu’ils disposent encore de moyens, qu’ils sont en mesure de payer leurs intérêts et, dès lors, de préserver leur relation avec les banquiers, ces promoteurs sont en mesure de réaliser des deals. Le soutien des banques, cependant, sera essentiel pour les mois à venir.

Quels sont les leviers d’une relance durable ?

À défaut de disposer de liquidités suffisantes, il faut faire preuve de créativité. À cet égard, on a vu des promoteurs explorer de nouveaux modèles pour parvenir à concrétiser leurs programmes, en se rapprochant d’autres sources de financement, en établissant des partenariats avec d’autres promoteurs, à travers des associations momentanées par exemple. Quand un apporte le terrain, un autre assure la construction, et s’accorde sur la répartition des bénéfices. Les promoteurs ouverts à de nouvelles idées, à de nouvelles approches, continuent à avancer. Ces approches, cependant, sont plus compliquées à mettre en œuvre quand on parle de grandes résidences. Parce que, au regard des montants à engager, le financement fait toujours défaut.

Pendant ce temps, le déficit en logements se creuse…

Absolument. Si l’on constate au frémissement, la construction reste loin des niveaux que l’on a connus avant le début de la guerre en Ukraine, à moins que l’on trouve des solutions pour libérer les sources de financement, faciliter l’accès à des crédits relais, clés pour la concrétisation des projets. Les banquiers aussi doivent aussi se montrer créatifs dans la modélisation des financements des projets VEFA. C’est là qu’est la clé. Si la prudence est de mise, si les contraintes réglementaires sont réelles, il faut parvenir à accompagner plus efficacement les projets, pour qu’ils sortent plus rapidement de terre.

Ces derniers 12 mois, on a assisté à une correction de marché. Les prix ont baissé. Mais ne risquent-ils pas encore de diminuer ?

Je ne pense pas que nous assisterons à de nouvelles baisses de prix. Ceux de l’immobilier existant se sont stabilisés, après avoir atteint des niveaux de valorisations supérieurs au neuf. Cela n’avait pas de sens, dans la mesure où l’on n’est pas sur les mêmes standards de performances et de qualité immobilière. Il ne faut pas s’attendre à des corrections de l’ampleur de ce que l’on a connu ces deux dernières années. Sur le neuf, en outre, les promoteurs n’ont pas la possibilité de diminuer leur prix, dans la mesure où ils doivent assumer le prix du terrain, ainsi que les coûts de construction, qui ont aussi beaucoup augmenté. Les promoteurs ont déjà fait d’importants efforts, jusqu’à renoncer à leurs bénéfices pour pouvoir rembourser leurs emprunts et avancer.

Y a-t-il des raisons d'être optimiste en 2026 ?

Oui. Au regard de cette stabilisation des prix, beaucoup de candidats acquéreurs, qui avaient adopté une position d’attentes, qui avaient préféré louer plutôt que d’acheter dans un environnement incertain, remettent leur projet sur les rails. Les banques, elles aussi, réaffirment une volonté d’accompagner ces transactions. D’autre part, l’État et les communes continuent d’acheter.

Quel regard portez-vous sur les mesures gouvernementales prises dans le contexte de cette crise ?

Les mesures prises, et qui ont pris fin en juin dernier, ont soutenu les transactions sur le logement existant. Les biens disponibles ont pu plus facilement trouver acquéreur. Sur le neuf, au niveau de la construction, cependant, l’État n’a certainement pas été assez loin. Si des solutions existaient, si les acteurs s’attendaient à des mesures fortes, comme la réduction de la TVA pour les investisseurs, on constate que les incitants n’ont pas été à la hauteur de l’enjeu. Et, aujourd’hui, il n’y en a tout simplement plus.

Comment une association comme LuxReal contribue-t-elle à soutenir le secteur dans des temps qui restent difficiles pour de nombreux acteurs ?

LuxReal est la seule association à regrouper l’ensemble des acteurs du real estate au Luxembourg : promoteurs, investisseurs, banquiers, architectes, ingénieurs, constructeurs, etc. Nous sommes convaincus que c’est en échangeant, en travaillant ensemble, en alignant les enjeux, que nous pourrons mieux avancer. Dans cette optique, nous avons pour ambition, au-delà de notre offre de networking, des conférences et des formations que nous proposons aujourd’hui, de devenir une véritable force de proposition.

Comment cela va-t-il se traduire ?

En 2026, nous allons mettre en place des task forces et des groupes de travail par asset class. L’objectif est de faire émerger des solutions concrètes, à la fois pour nos membres et pour les pouvoirs publics. Nous sommes déjà impliqués dans certains groupes de travail ministériels, mais nous voulons désormais structurer notre propre réflexion collective.

Quelles autres évolutions les membres peuvent-ils attendre ?

Après le lancement de la LuxReal Academy, nous organisons cette année, pour la première fois, un city trip à l’étranger. Nous avons choisi Varsovie, une ville extrêmement dynamique en matière de développement urbain, de logement et de bureaux. L’objectif est d’inspirer nos membres et de ramener des idées concrètes applicables au Luxembourg. En fin d’année, nous organiserons un LuxReal Summit Day, une journée complète dédiée à des tables rondes et workshops couvrant l’ensemble des thématiques immobilières : résidentiel, bureaux, fiscalité, financement, fonds d’investissement, TVA, etc. L’idée est de créer un véritable espace de réflexion collective.

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